Les formules
- Rentabilité brute = loyers annuels ÷ prix d'achat × 100.
- Rentabilité nette = (loyers annuels encaissés − charges annuelles du propriétaire) ÷ (prix d'achat + frais + travaux) × 100.
- Cash-flow mensuel = (loyers encaissés − charges du propriétaire) ÷ 12 − mensualité du crédit.
Exemple : un appartement acheté 180 000 € avec 14 000 € de frais, loué 750 € par mois. La rentabilité brute est de 9 000 ÷ 180 000 = 5 %. Avec 2 semaines de vacance par an et 1 850 € de charges annuelles, les loyers encaissés tombent à 8 654 € et la rentabilité nette à (8 654 − 1 850) ÷ 194 000 = 3,51 %.
Ce que le calcul ne dit pas
La rentabilité nette est calculée avant impôt et avant remboursement du capital emprunté. Pour comparer des projets, regarde aussi le cash-flow, l'état du bien (travaux à prévoir, DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent pour un nouveau bail ou un renouvellement, et ce sera le cas des logements F en 2028), et la tension locative du quartier.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?
La rentabilité brute compare les loyers annuels au prix d'achat. La rentabilité nette retire les charges qui restent au propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion, travaux, vacance locative) et ajoute les frais d'acquisition au prix. Elle est toujours plus basse, mais plus proche de la réalité.
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
Il n'y a pas de seuil universel : elle dépend de la ville, du type de bien et du risque. En règle générale, plus la rentabilité est élevée, plus le marché locatif local est risqué (vacance, impayés, revente plus difficile).
Faut-il compter les frais de notaire ?
Oui pour la rentabilité nette : les frais d'acquisition (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) font partie du coût de l'investissement.
La rentabilité nette tient-elle compte des impôts ?
Non. Le calculateur donne une rentabilité nette de charges, avant impôt. L'imposition des loyers dépend de ton régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) et de ta tranche d'imposition.
Mis à jour le 08/10/2026. Cet outil donne une information générale et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.