Gérer sa location sans agence : le guide du propriétaire
Mis à jour le 08/10/2026 · Par l'équipe Loyski
Louer sans agence, c'est économiser 6 à 8 % de tes loyers. En échange, c'est à toi de faire ce que fait un gestionnaire : choisir le locataire, rédiger le bail, encaisser, remettre les quittances, réviser le loyer, régulariser les charges et réagir en cas d'impayé. Voici tout ce qu'il faut savoir, dans l'ordre.
1. Avant de louer : un logement louable
Le logement doit être décent : surface habitable d'au moins 9 m² (ou 20 m³), pas de risque pour la sécurité ou la santé, équipements de base, et une performance énergétique minimale. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus décent pour un nouveau bail ou un renouvellement ; ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034. Le loyer des logements F et G ne peut déjà plus augmenter.
Prépare aussi le dossier de diagnostic technique à annexer au bail : DPE, état des risques, constat de risque d'exposition au plomb (logements construits avant 1949), état des installations d'électricité et de gaz de plus de 15 ans, et, selon les cas, informations sur l'amiante et le bruit.
Pour fixer le loyer, regarde les annonces comparables du quartier. Dans les villes où l'encadrement des loyers s'applique (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et d'autres communes), le loyer ne peut pas dépasser le plafond fixé par arrêté préfectoral. En zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions.
2. Choisir le locataire
Demande un dossier complet, mais seulement les pièces autorisées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : pièce d'identité, justificatif de domicile, justificatifs de situation professionnelle et de ressources. Tu ne peux pas exiger, par exemple, un relevé de compte bancaire, une photo d'identité ou un chèque de réservation.
Côté garanties, trois options : une caution (une personne qui s'engage à payer à la place du locataire), la garantie Visale (gratuite, accordée par Action Logement à certains locataires) ou une assurance loyers impayés. Attention : sauf locataire étudiant ou apprenti, on ne peut pas cumuler assurance loyers impayés et caution.
3. Le bail et l'état des lieux
Le bail d'une résidence principale suit un contrat type (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015). Il précise notamment le loyer, les charges (provision ou forfait), la date de paiement, le montant du dépôt de garantie et, si tu veux pouvoir réviser le loyer chaque année, une clause de révision avec le trimestre de l'IRL de référence.
L'état des lieux d'entrée se fait en présence du locataire, pièce par pièce, avec des photos datées. C'est lui qui permettra, au départ, de justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges maximum en vide, 2 mois en meublé).
4. Chaque mois : encaisser et remettre la quittance
Vérifie que le loyer est arrivé à la date prévue. Le locataire qui le demande doit recevoir gratuitement une quittance de loyer, qui distingue le loyer et les charges. En cas de paiement partiel, tu remets un reçu, pas une quittance. Tu peux aussi envoyer un avis d'échéance quelques jours avant chaque loyer.
Si le loyer n'arrive pas, réagis vite : un simple message suffit souvent. Sinon, suis les étapes de notre guide loyer impayé.
5. Chaque année : révision, charges, déclaration
| Quand ? | Quoi ? |
|---|---|
| Date anniversaire du bail | Révision du loyer avec l'IRL, si le bail le prévoit (un an maximum pour la demander) |
| Après l'assemblée générale de copropriété | Régularisation des charges : décompte envoyé un mois avant |
| Avril à juin | Déclaration des loyers encaissés l'année précédente |
| À l'échéance du contrat | Renouvellement de l'assurance PNO, attestation d'assurance habitation du locataire à demander |
| Automne | Taxe foncière (dont la taxe d'ordures ménagères, récupérable sur le locataire) |
6. À la fin du bail
Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de 3 mois en location vide (1 mois en zone tendue et dans certaines situations), 1 mois en meublé. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, 6 mois avant en vide et 3 mois avant en meublé, et seulement pour vendre, reprendre le logement pour y habiter (ou un proche) ou pour un motif légitime et sérieux.
Au départ : état des lieux de sortie, dernier loyer au prorata, restitution du dépôt de garantie dans le délai légal.
Le bon outil pour ne rien oublier
Un tableur et un agenda peuvent suffire pour un logement. Dès que les échéances se multiplient, un outil dédié fait gagner du temps : Loyski te demande chaque mois si le loyer est arrivé, prépare la quittance, rappelle la révision à la bonne date et prépare les courriers.
Loyers suivis, quittances envoyées, révision IRL et charges au bon moment. Gratuit pour un logement.
Questions fréquentes
Est-ce compliqué de gérer sa location sans agence ?
Non, si on s'organise : la plupart des tâches reviennent chaque mois (encaisser le loyer, remettre la quittance) ou chaque année (révision, régularisation des charges, déclaration). Le plus important est de partir sur de bonnes bases : un bail conforme, un état des lieux précis et un locataire bien choisi.
Combien coûte une agence pour la gestion locative ?
Les frais de gestion courante représentent le plus souvent 6 à 8 % TTC des loyers et charges encaissés, auxquels s'ajoutent les frais de mise en location et, souvent, l'assurance loyers impayés.
Quelle durée pour un bail d'habitation ?
Trois ans minimum pour une location vide consentie par un particulier (six ans si le bailleur est une société), un an pour une location meublée, ou neuf mois non renouvelables pour un étudiant en meublé.
Peut-on demander une caution et une assurance loyers impayés ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti : le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus une caution (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Quelles assurances pour le propriétaire bailleur ?
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire en copropriété et vivement conseillée ailleurs. L'assurance loyers impayés (GLI) est facultative ; la garantie Visale d'Action Logement est une alternative gratuite pour certains locataires.
Ce guide donne une information générale à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : en cas de doute, l'ADIL de ton département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.