Révision du loyer : comment appliquer l'IRL chaque année
Mis à jour le 08/10/2026 · Par l'équipe Loyski
Une fois par an, le loyer peut suivre l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Encore faut-il que le bail le prévoie, utiliser le bon trimestre, faire la demande à temps et ne pas oublier le gel des logements F et G. La méthode complète, avec un exemple chiffré.
Les conditions pour réviser le loyer
- Une clause de révision dans le bail. Sans elle, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail.
- Une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à sa date anniversaire (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- Un logement qui n'est pas classé F ou G au DPE : depuis la loi Climat et résilience, leur loyer ne peut plus augmenter (depuis le 24 août 2022 en métropole, le 1er juillet 2024 en outre-mer).
Le calcul
Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence de l'année ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. S'il n'est pas précisé, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du bail. À la date de révision, on prend le dernier IRL publié pour ce trimestre, et on le compare à celui de l'année d'avant.
Exemple. Un bail signé le 1er octobre 2024 prévoit un loyer de 720 € hors charges et le 2e trimestre comme référence. Au 1er octobre 2026, le dernier IRL du 2e trimestre publié est celui de 2026 : 148,37. Celui du 2e trimestre 2025 valait 146,68. Nouveau loyer : 720 × 148,37 ÷ 146,68 = 728,30 €, soit 8,30 € de plus par mois.
Le calculateur de révision fait ce calcul avec les valeurs à jour. Dernier IRL publié : 2e trimestre 2026 = 148,37 (1,15 % sur un an). Toutes les valeurs sont dans le tableau de l'IRL.
Les délais : un an, sans rétroactivité
Depuis la loi ALUR, le bailleur a un an après la date de révision pour manifester sa volonté de réviser le loyer. Ensuite :
- demandée avant ou à la date prévue, la révision s'applique à cette date ;
- demandée en retard, mais dans l'année, elle ne s'applique qu'à partir de la demande : pas de rappel des mois écoulés ;
- demandée plus d'un an après, la révision de l'année est perdue.
Et les années oubliées ne se rattrapent pas : la hausse ne peut jamais dépasser la variation de l'IRL sur un an. Un bailleur qui n'a pas révisé pendant trois ans ne peut appliquer que la variation de la dernière année.
Informer le locataire
Envoie un courrier ou un e-mail qui mentionne : la clause du bail, l'ancien loyer, les deux valeurs de l'IRL (trimestre et année), le calcul, le nouveau loyer et sa date d'effet. Les charges ne sont pas concernées par la révision. Pense à prévenir le locataire qui paie par virement permanent qu'il doit modifier le montant.
Le cas du bouclier loyer (2022-2024)
Pour les révisions fondées sur les IRL du 3e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, la hausse était plafonnée à 3,5 % par an en métropole (et à des taux différents en Corse et en outre-mer). En métropole, les valeurs publiées par l'INSEE pour ces trimestres intègrent déjà ce plafond. Depuis le 2e trimestre 2024, l'IRL n'est plus plafonné.
Ne plus jamais oublier la révision
Loyski connaît la date anniversaire de chaque bail et récupère chaque nouvel IRL dès sa publication. Quand la révision devient possible, tu reçois un e-mail avec le nouveau loyer calculé ; avec Premium, un clic applique la hausse et envoie la lettre au locataire.
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Questions fréquentes
La révision du loyer est-elle automatique ?
Non. Même si le bail contient une clause de révision, le bailleur doit la demander au locataire. Sans demande dans l'année qui suit la date prévue, la révision de l'année est perdue.
Comment informer le locataire de la révision ?
Par écrit : un courrier ou un e-mail qui indique l'ancien loyer, les indices utilisés, le calcul et le nouveau loyer, avec sa date d'effet. Une lettre recommandée n'est pas obligatoire mais permet de prouver la date de la demande.
Le locataire peut-il refuser la révision ?
Non, si la révision respecte la clause du bail et la formule légale : elle s'impose à lui. En cas de désaccord sur le calcul, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
La révision peut-elle faire baisser le loyer ?
En théorie oui, si l'IRL baisse sur un an, ce qui est rare. Le bailleur n'est pas obligé de demander une révision à la hausse, mais la clause joue dans les deux sens.
Peut-on augmenter le loyer autrement que par la révision ?
En cours de bail, seulement après des travaux d'amélioration si une clause le prévoit. Au renouvellement, une réévaluation est possible si le loyer est manifestement sous-évalué, selon une procédure stricte. Les logements classés F ou G sont exclus de toute hausse.
Ce guide donne une information générale à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : en cas de doute, l'ADIL de ton département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.