Dépôt de garantie : montant, restitution et retenues
Mis à jour le 08/10/2026 · Par l'équipe Loyski
Le dépôt de garantie protège le bailleur contre les dégradations et les impayés. Son montant est plafonné, sa restitution est encadrée par des délais stricts, et le retard coûte cher. Les règles de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, expliquées simplement.
Combien demander ?
- Location vide : au maximum un mois de loyer hors charges (article 22).
- Location meublée : au maximum deux mois de loyer hors charges (article 25-6).
Il est versé à la signature du bail et son montant est mentionné dans le bail. L'avance Loca-Pass d'Action Logement ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de chaque département peuvent aider certains locataires à le financer.
Quand le rendre ?
Le délai court à partir de la remise des clés :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- 2 mois s'il fait apparaître des différences.
Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au plus tard lors de la remise des clés. Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis régulariser dans le mois qui suit leur approbation.
Calcule la date limite avec le calculateur du dépôt de garantie.
Ce que le bailleur peut retenir
- les loyers et charges impayés ;
- le coût des réparations locatives constatées en comparant les états des lieux, sur devis ou facture, en tenant compte de la vétusté ;
- le solde de la régularisation des charges (en copropriété, dans la limite de 20 % évoquée plus haut).
Il ne peut pas retenir de somme forfaitaire, ni facturer l'usure normale : une peinture défraîchie après huit ans d'occupation n'est pas une dégradation.
Les pénalités de retard
Si le dépôt n'est pas rendu dans le délai, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Exemple : loyer de 700 €, clés rendues le 31 mai, état des lieux conforme. Le dépôt doit être rendu au plus tard le 30 juin. Rendu le 15 août, il a un mois et demi de retard, donc deux mois commencés : 2 × 70 € = 140 € de pénalités.
En pratique, au départ du locataire
- Fais l'état des lieux de sortie en présence du locataire, avec des photos.
- Compare-le pièce par pièce à celui d'entrée et fais chiffrer les éventuelles réparations.
- Calcule le dernier loyer au prorata et vérifie qu'il est payé.
- Rends le dépôt dans le délai, avec le détail des retenues et les justificatifs.
Loyers suivis, quittances envoyées, révision IRL et charges au bon moment. Gratuit pour un logement.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier loyer ?
Non, en principe : le locataire doit payer son loyer jusqu'à la fin du préavis. Le dépôt sert à couvrir les sommes dont il resterait redevable après son départ, une fois l'état des lieux de sortie fait.
Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?
Non. Il n'est pas productif d'intérêts au profit du locataire, et il ne peut pas être révisé en cours de bail ni au renouvellement.
Que faire si le bailleur ne rend pas le dépôt ?
Le locataire lui envoie une mise en demeure, puis peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge. Le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Peut-on retenir le dépôt pour de l'usure normale ?
Non. Seules les dégradations imputables au locataire, constatées en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie, peuvent être retenues, sur justificatifs (devis, factures). L'usure normale liée au temps reste à la charge du bailleur.
Ce guide donne une information générale à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : en cas de doute, l'ADIL de ton département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.