Colocation : bail, solidarité et règles pour le bailleur
Mis à jour le 10/10/2026 · Par l'équipe Loyski
Louer à plusieurs colocataires permet de mieux rentabiliser un grand logement, mais ajoute des questions que la location classique ne pose pas : un bail ou plusieurs, qui paie si l'un ne paie plus, que se passe-t-il quand l'un s'en va. Voici les règles, issues de l'article 8-1 de la loi de 1989, et les choix à faire.
Bail unique ou baux individuels
| Bail unique | Baux individuels | |
|---|---|---|
| Contrat | Un seul bail signé par tous | Un bail par colocataire, pour sa chambre et les parties communes |
| Loyer | Un loyer global, que les colocataires se répartissent | Un loyer par chambre |
| Solidarité | Possible par une clause du bail | Aucune : chacun doit son seul loyer |
| Départ d'un colocataire | Le bail continue avec les autres ; avenant pour le remplaçant | Seul son bail prend fin |
| Chambre vide | Les colocataires restants doivent tout le loyer | Le bailleur supporte la vacance |
| Surface | Règles de décence habituelles | Chaque chambre : au moins 9 m² et 20 m³ |
Dans les deux cas, le bail suit le contrat type de la location vide ou meublée, et précise les parties privatives et communes.
La clause de solidarité
Avec une clause de solidarité, chaque colocataire, et sa caution, peut être tenu de payer la totalité du loyer et des charges si un autre ne paie pas. C'est la principale protection du bailleur en bail unique.
La loi limite sa durée pour celui qui part : sa solidarité et celle de sa caution prennent fin à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire figure au bail, et sinon au plus tard six mois après la fin de son préavis. Pour que la caution soit valable, l'acte de cautionnement doit désigner le colocataire dont le départ mettra fin à son engagement.
Loyer, charges et dépôt de garantie
- Loyer : en zone d'encadrement, la somme des loyers des colocataires ne peut pas dépasser le plafond applicable au logement.
- Charges : au choix, provision avec régularisation annuelle, ou forfait fixé au bail, sans régularisation.
- Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé. En bail unique, il est rendu quand tous sont partis.
- Quittance : en bail unique, la quittance est établie au nom des colocataires pour le loyer total ; chacun peut demander un reçu de sa part.
Assurance et aides au logement
Les colocataires doivent être assurés contre les risques locatifs, par un contrat commun ou des contrats individuels, et fournir une attestation chaque année. Le bailleur peut aussi souscrire une assurance pour leur compte et en récupérer le coût.
Chaque colocataire fait sa propre demande d'aide au logement à la CAF, sur sa part de loyer. Le logement doit pour cela faire au moins 16 m² pour deux personnes, plus 9 m² par personne supplémentaire.
Quand un colocataire s'en va
- Il donne congé seul, dans les formes habituelles : le préavis est de 3 mois en vide (1 mois en zone tendue ou cas prévus), 1 mois en meublé.
- En bail unique, le bail continue avec les autres, qui doivent toujours le loyer entier.
- Un remplaçant ne peut entrer qu'avec ton accord : signez un avenant au bail, qui met fin à la solidarité du partant.
- Fais un point sur l'état du logement à cette occasion ; l'état des lieux de sortie complet se fait à la fin du bail.
Nos conseils de bailleur
- Préfère le bail unique avec clause de solidarité et une caution par colocataire, sauf si tu vises une forte rotation (étudiants à l'année).
- Demande un virement unique pour le loyer global, ou note clairement qui paie quoi.
- Mets à jour le bail par avenant à chaque changement : un colocataire qui n'est pas sur le bail n'a ni droits ni obligations envers toi.
Dans Loyski, un bail peut porter plusieurs locataires : le loyer global est suivi, les paiements partiels de chacun sont enregistrés avec leur reçu, et la quittance part quand le mois est entièrement payé.
Loyers suivis, quittances envoyées, révision IRL et charges au bon moment. Gratuit pour un logement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une colocation au sens de la loi ?
La location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, avec un bail unique ou plusieurs contrats (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un couple marié ou pacsé qui loue ensemble n'est pas une colocation.
Bail unique ou baux individuels : que choisir ?
Le bail unique avec clause de solidarité est le plus protecteur pour le bailleur : chaque colocataire répond de la totalité du loyer. Les baux individuels donnent plus de souplesse à chaque départ, mais chaque chambre doit faire au moins 9 m² et 20 m³, et le bailleur supporte seul la vacance d'une chambre.
Combien de temps un colocataire qui part reste-t-il solidaire ?
Avec une clause de solidarité, lui et sa caution restent tenus jusqu'à la fin de son préavis si un nouveau colocataire le remplace sur le bail, et sinon au plus tard six mois après la fin du préavis.
Quand rend-on le dépôt de garantie en colocation ?
Avec un bail unique, le dépôt est rendu à la fin du bail, quand tous les colocataires sont partis et les clés rendues. Le colocataire qui part avant s'arrange avec les autres ou avec son remplaçant ; le bailleur n'a pas à lui en rendre une part.
Peut-on demander un forfait de charges en colocation ?
Oui. En colocation, même en location vide, les charges peuvent être récupérées par provision avec régularisation annuelle ou par un forfait fixé dans le bail, qui ne donne lieu à aucune régularisation.
Sources
- Service-public.fr : colocation, quelles sont les règles ?
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 (Légifrance)
- Service-public.fr : caution du locataire ou du colocataire
Ce guide donne une information générale à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : en cas de doute, l'ADIL de ton département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.