Loyer impayé : les étapes, de la relance au juge
Mis à jour le 08/10/2026 · Par l'équipe Loyski
Un loyer qui n'arrive pas, c'est d'abord un problème de trésorerie, puis parfois un vrai conflit. Bien réagir, c'est aller vite sans brûler les étapes : contact amiable, rappel écrit, mise en demeure, garanties, puis commandement de payer et juge. Le déroulé complet.
Étape 1 : vérifier et contacter (J+1 à J+5)
Vérifie d'abord ton relevé : un virement peut arriver avec un ou deux jours de retard. Puis appelle ou écris simplement au locataire. La plupart des retards sont des oublis, un changement de banque ou une difficulté passagère. Un échange cordial règle souvent tout, et permet de proposer un échéancier si besoin.
Étape 2 : le rappel écrit (J+7 à J+10)
Sans réponse ni paiement, envoie un rappel amiable par écrit (e-mail ou courrier) avec le montant dû, la période concernée et la date d'échéance. Garde une copie : elle prouvera que tu as réagi.
Étape 3 : la mise en demeure (J+15 à J+30)
Si le rappel reste sans effet, envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Elle rappelle les sommes dues, fixe un délai (8 jours par exemple) et annonce les suites : mise en jeu de la caution ou de l'assurance, puis commandement de payer.
Étape 4 : activer les garanties
- Caution : informe-la de l'impayé et demande-lui de payer. Si tu fais délivrer un commandement de payer, il doit aussi lui être signifié dans les 15 jours, sinon elle ne peut pas être tenue des pénalités et intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
- Assurance loyers impayés ou Visale : déclare le sinistre dans le délai prévu par le contrat. Passé ce délai, l'indemnisation peut être refusée.
- Aide au logement en tiers payant : signale l'impayé à la CAF ou à la MSA.
Étape 5 : le commandement de payer
Si le bail contient une clause résolutoire (c'est le cas de la plupart des baux), un commissaire de justice (ex-huissier) délivre au locataire un commandement de payer. Si la dette n'est pas réglée dans le délai, le bail peut être résilié par le juge :
- six semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023 (loi du 27 juillet 2023) ;
- le délai écrit dans la clause, en général deux mois, pour les baux signés avant.
Le commissaire de justice transmet le commandement à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque la dette atteint certains seuils, ce qui peut déclencher un accompagnement du locataire.
Étape 6 : le juge
Sans paiement, tu peux assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Le juge peut constater la résiliation du bail, condamner le locataire à payer, mais aussi lui accorder des délais de paiement, jusqu'à trois ans, s'il peut régler sa dette. Si l'expulsion est ordonnée, elle suit une procédure stricte : commandement de quitter les lieux, puis intervention du commissaire de justice, jamais pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars).
Ce qu'il ne faut jamais faire
- changer les serrures, couper l'eau, le gaz ou l'électricité, entrer dans le logement sans accord ;
- garder les affaires du locataire en « gage » ;
- remettre une quittance pour un loyer qui n'a pas été payé.
Si tu as un doute, l'ADIL de ton département conseille gratuitement les propriétaires comme les locataires.
Prévenir plutôt que guérir
Un impayé repéré tôt se règle beaucoup plus facilement. Loyski te demande chaque mois si le loyer est arrivé, te prévient dès qu'un retard dure, et prépare le rappel amiable puis la mise en demeure avec les montants exacts.
Loyers suivis, quittances envoyées, révision IRL et charges au bon moment. Gratuit pour un logement.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps peut-on considérer un loyer comme impayé ?
Dès le lendemain de l'échéance prévue au bail. Mais un retard de quelques jours est souvent un oubli ou un virement décalé : commence toujours par un contact simple avant toute démarche formelle.
Peut-on couper l'eau ou changer les serrures d'un locataire qui ne paie pas ?
Non, jamais. Expulser soi-même un locataire, ou le contraindre à partir en coupant l'eau ou l'électricité ou en changeant les serrures, est un délit puni de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal).
Combien de temps a-t-on pour réclamer des loyers impayés ?
Trois ans à compter de chaque échéance (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Que se passe-t-il si le locataire touche l'APL ?
Si l'aide au logement t'est versée directement (tiers payant), tu dois signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les délais prévus, en principe dans les deux mois de sa constitution. À défaut, tu peux perdre le bénéfice de l'aide, voire devoir la rembourser.
Pendant la trêve hivernale, le locataire peut-il être expulsé ?
Non : du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues, sauf exceptions (relogement assuré, squat). La procédure judiciaire peut en revanche continuer pendant cette période.
Ce guide donne une information générale à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : en cas de doute, l'ADIL de ton département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.