Déclarer ses revenus locatifs : micro-foncier ou réel ?
Mis à jour le 08/10/2026 · Par l'équipe Loyski
Les loyers d'une location vide sont des revenus fonciers, déclarés chaque printemps avec tes autres revenus. Deux régimes possibles : le micro-foncier, simple, et le régime réel, parfois plus avantageux. Lequel choisir, quels montants déclarer et où.
Quels loyers déclarer ?
Pour une location vide, tu déclares les loyers hors charges encaissés pendant l'année civile (du 1er janvier au 31 décembre), à la date où ils sont reçus. Les provisions pour charges récupérables ne sont pas des revenus. Les loyers impayés ne se déclarent pas, sauf s'ils sont payés plus tard (ils sont alors déclarés l'année de leur paiement).
La déclaration se fait au printemps, en même temps que la déclaration de revenus (avril à juin selon ton département), pour les loyers de l'année précédente.
Le micro-foncier
- Pour qui : les foyers dont les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, sauf exceptions (certains dispositifs de défiscalisation).
- Comment : tu indiques le montant brut des loyers encaissés case 4BE de la déclaration n° 2042. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges.
- Avantage : aucune comptabilité, aucun justificatif à joindre.
Exemple : 8 400 € de loyers hors charges encaissés. Revenu foncier imposable : 8 400 × 70 % = 5 880 €, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le régime réel
Obligatoire au-delà de 15 000 €, il peut être choisi en dessous (l'option engage pour 3 ans). Tu remplis la déclaration n° 2044 et déduis tes charges réelles :
- intérêts et frais d'emprunt ;
- travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (hors agrandissement et construction) ;
- taxe foncière (hors taxe d'ordures ménagères refacturée au locataire) ;
- primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) ;
- charges de copropriété non récupérables ;
- frais de gestion : forfait de 20 € par local, plus les frais réels de gestion par un tiers.
Le régime réel est intéressant quand tes charges dépassent 30 % des loyers, par exemple avec un crédit récent ou des travaux. S'il fait apparaître un déficit, celui-ci s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt), et l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.
Bien préparer sa déclaration
- Fais le total des loyers hors charges encaissés en janvier-décembre, logement par logement.
- Vérifie le seuil de 15 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal.
- Au réel, rassemble les factures, l'avis de taxe foncière et l'attestation d'intérêts de ta banque.
- Garde tes justificatifs : l'administration peut les demander pendant 3 ans.
Loyski calcule pour toi les loyers encaissés par logement et par année, à la date de chaque paiement, et te les envoie au moment de la déclaration.
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Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-foncier ?
Le micro-foncier s'applique de plein droit si les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € par an. Au-delà, ou sur option, c'est le régime réel. Ces règles sont inchangées en 2026.
Faut-il déclarer les charges payées par le locataire ?
Non. Les provisions pour charges récupérables versées par le locataire ne sont pas des revenus : on déclare les loyers hors charges. Au régime réel, les charges récupérables que tu as payées pour lui ne sont pas non plus déductibles.
Les loyers impayés doivent-ils être déclarés ?
Non. Seuls les loyers effectivement encaissés pendant l'année sont imposables, à la date de leur encaissement. Un arriéré payé l'année suivante est déclaré l'année de son paiement.
Le dépôt de garantie est-il un revenu ?
Non, tant qu'il est destiné à être rendu. Les sommes retenues pour couvrir des loyers impayés deviennent en revanche des loyers encaissés l'année de la retenue.
Et pour une location meublée ?
Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en général sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), avec le régime micro-BIC ou le régime réel. Les règles, plafonds et abattements sont différents : vérifie sur impots.gouv.fr.
Ce guide donne une information générale à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : en cas de doute, l'ADIL de ton département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.