Location meublée ou vide : bail, fiscalité, que choisir ?
Mis à jour le 10/10/2026 · Par l'équipe Loyski
Meublé ou vide : le choix change la durée du bail, le dépôt de garantie, le préavis et surtout l'impôt. La location vide donne de la stabilité ; la location meublée rapporte en général plus et bénéficie d'une fiscalité plus douce, mais demande plus de gestion. Voici le comparatif point par point.
Le comparatif en un tableau
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si le bailleur est une société) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges maximum | 2 mois maximum |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois dans certains cas | 1 mois |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Charges | Provision avec régularisation annuelle | Provision ou forfait |
| Imposition des loyers | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Régime simplifié | Micro-foncier : abattement de 30 %, jusqu'à 15 000 € de loyers | Micro-BIC : abattement de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes en 2025 (83 600 € en 2026) |
| Régime réel | Déduction des charges et des intérêts | Déduction des charges et amortissement du bien et des meubles |
Dans les deux cas, pour une résidence principale, le bail suit un contrat type, le loyer se révise avec l'IRL si le bail le prévoit, et les règles de l'état des lieux, de la quittance et du DPE sont les mêmes.
Ce qu'un logement meublé doit contenir
Un logement est meublé s'il est « décent et équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement » (article 25-4 de la loi de 1989). Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale :
- literie avec couette ou couverture ;
- volets ou rideaux occultants dans les chambres ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four à micro-ondes ;
- réfrigérateur avec congélateur, ou au moins un compartiment à −6 °C ;
- vaisselle pour prendre les repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d'entretien ménager adapté au logement.
S'il manque un élément, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, avec ses règles (bail de trois ans, dépôt d'un mois). Un inventaire détaillé du mobilier doit être joint à l'état des lieux.
La fiscalité : là où tout se joue
Location vide : revenus fonciers
Jusqu'à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier s'applique : tu es imposé sur 70 % des loyers. Au régime réel, tu déduis les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion) et un déficit peut s'imputer sur ton revenu global dans certaines limites. Détails dans notre guide déclarer ses revenus locatifs.
Location meublée : BIC et statut LMNP
Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % pour une location meublée de longue durée, tant que les recettes ne dépassent pas 77 700 € (revenus 2025) ou 83 600 € (revenus 2026). Au régime réel, tu déduis les charges et tu amortis le bien et les meubles, ce qui réduit souvent l'impôt à très peu pendant des années. En contrepartie, la comptabilité est plus lourde (un expert-comptable est conseillé), et depuis 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Exemple : 9 600 € de loyers annuels. En vide au micro-foncier, tu es imposé sur 6 720 €. En meublé au micro-BIC, sur 4 800 €.
Lequel choisir ?
- Vide si tu cherches des locataires qui restent longtemps (familles, grands logements), peu de gestion et pas de meubles à entretenir.
- Meublé pour les petites surfaces en ville, les étudiants et jeunes actifs, et si tu veux profiter de l'amortissement. Prévois plus de rotation, donc plus d'états des lieux et de remises en location.
Le choix n'est pas définitif : tu peux changer à chaque nouveau locataire.
Meublé ou vide, la gestion reste la même
Dans Loyski, tu indiques simplement si le logement est loué vide ou meublé : le dépôt de garantie maximal, les charges au forfait ou en provision, les quittances et la révision IRL suivent. Le simulateur micro-foncier ou réel concerne les locations vides.
Loyers suivis, quittances envoyées, révision IRL et charges au bon moment. Gratuit pour un logement.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une location meublée et une location vide ?
Le logement meublé est loué avec les meubles et équipements listés par le décret du 31 juillet 2015, qui permettent d'y vivre tout de suite. Les règles changent alors : bail d'un an au lieu de trois, dépôt de garantie de deux mois au lieu d'un, préavis du locataire d'un mois, et loyers imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au lieu de revenus fonciers.
La location meublée est-elle plus rentable ?
Souvent, parce que le loyer est en général plus élevé et que le régime fiscal est plus favorable (abattement de 50 % au micro-BIC, amortissement au réel). En contrepartie, il faut acheter et renouveler les meubles, et les locataires restent moins longtemps, ce qui augmente le risque de vacance.
Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?
Onze éléments : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux occultants dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à −6 °C, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager.
Peut-on passer d'une location vide à une location meublée ?
Pas en cours de bail sans l'accord du locataire. En pratique, le changement se fait à l'arrivée d'un nouveau locataire, avec un nouveau bail.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Loueur en meublé non professionnel : c'est le statut fiscal du bailleur dont les recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures à ses autres revenus d'activité. Ses loyers sont imposés dans la catégorie des BIC.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, titres Ier (vide) et Ier bis (meublé) (Légifrance)
- Service-public.fr : rédaction du bail d'habitation
- Ministère de l'Économie : location meublée de longue durée, quels revenus déclarer ?
- Service-public.fr : revenus locatifs (location non meublée)
Ce guide donne une information générale à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : en cas de doute, l'ADIL de ton département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.