État des lieux d'entrée et de sortie : le guide complet
Mis à jour le 09/10/2026 · Par l'équipe Loyski
L'état des lieux décrit le logement pièce par pièce, à l'entrée puis à la sortie du locataire. C'est la seule preuve qui compte en cas de désaccord sur le dépôt de garantie : un état des lieux précis, photos à l'appui, évite la plupart des litiges. Voici ce que dit la loi et comment bien le faire.
Un document obligatoire, à l'entrée et à la sortie
L'état des lieux est obligatoire pour toute location vide ou meublée de résidence principale. Il est établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire, lors de la remise des clés puis lors de leur restitution. Chaque partie en garde un exemplaire signé, papier ou électronique.
En location meublée, il s'accompagne d'un inventaire et état détaillé du mobilier.
Combien coûte un état des lieux ?
| Qui le réalise ? | Coût pour le locataire | Coût pour le bailleur |
|---|---|---|
| Bailleur et locataire ensemble | 0 € | 0 € |
| Agence ou professionnel mandaté | Plafonné à 3,03 € TTC par m², sans dépasser la part du bailleur | Le reste de la facture |
| Commissaire de justice (faute d'accord) | La moitié | La moitié |
Le tarif du commissaire de justice est réglementé : environ 160 à 260 € au total en métropole selon la surface du logement, partagés par moitié. Il faut l'aviser au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée.
Ce que doit contenir l'état des lieux
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions à prévoir :
- le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date ;
- l'adresse du logement, le nom et le domicile des parties (et du mandataire s'il y en a un) ;
- les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
- le détail et la destination des clés et badges remis ;
- pour chaque pièce, la description précise des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement ;
- les signatures des parties.
À la sortie, il mentionne aussi la nouvelle adresse du locataire, la date de l'état des lieux d'entrée et les évolutions constatées.
Bien le faire : la méthode
- Pièce par pièce, dans le même ordre à l'entrée et à la sortie, pour pouvoir comparer ligne à ligne.
- Un état par élément (neuf, bon, état d'usage, mauvais) plutôt qu'un « bon état général » qui ne prouve rien.
- Des photos datées de chaque pièce et de chaque défaut, rattachées à l'état des lieux.
- Les relevés de compteurs, photographiés eux aussi.
- Les signatures des deux parties sur chaque exemplaire.
Les 10 jours pour compléter l'état des lieux d'entrée
Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent son établissement, par exemple pour un défaut qu'il n'avait pas vu. Pour le chauffage, ce délai court pendant le premier mois de la période de chauffe. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Sans état des lieux d'entrée : qui est protégé ?
Faute d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du code civil) et devra le rendre ainsi. Mais cette présomption ne joue pas contre lui si c'est le bailleur qui a fait obstacle à l'état des lieux. En pratique, sans document d'entrée, le bailleur peine à prouver une dégradation à la sortie.
La sortie : comparaison, vétusté et dépôt de garantie
À la sortie, on compare chaque élément avec l'état d'entrée. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, sur justificatifs (devis, factures). L'usure normale liée au temps, la vétusté, reste à la charge du bailleur : une peinture de huit ans n'est pas refaite aux frais du locataire. Le bail peut prévoir une grille de vétusté pour objectiver ce point.
Le dépôt est rendu dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon. Au-delà, le bailleur doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard : notre calculateur de dépôt de garantie donne la date limite et les pénalités.
L'état des lieux numérique dans Loyski
Loyski propose un état des lieux d'entrée et de sortie sur téléphone : pièces et éléments préremplis, état par élément, photos par pièce, relevés de compteurs, signature au doigt des deux parties et PDF final. À la sortie, chaque élément est comparé automatiquement avec l'entrée, ce qui montre tout de suite ce qui a changé.
Loyers suivis, quittances envoyées, révision IRL et charges au bon moment. Gratuit pour un logement.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui. Il doit être établi à l'entrée et à la sortie du locataire, et annexé au bail (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf si c'est le bailleur qui a empêché de le faire.
Qui paie l'état des lieux ?
Personne s'il est fait entre bailleur et locataire. Fait par une agence, la part du locataire est plafonnée (3,03 € TTC par m² de surface habitable selon service-public.fr). Fait par un commissaire de justice faute d'accord, le coût est partagé par moitié, à un tarif réglementé.
Le locataire peut-il compléter l'état des lieux après son entrée ?
Oui : il peut demander au bailleur de le compléter dans les 10 jours suivant l'établissement de l'état des lieux, et pendant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage.
Peut-on faire l'état des lieux sur tablette ou téléphone ?
Oui. L'état des lieux peut être établi sur support papier ou électronique, signé par les deux parties, et chacune en reçoit un exemplaire. Les photos datées sont vivement recommandées.
Que peut-on retenir sur le dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie ?
Les réparations des dégradations constatées par comparaison avec l'état des lieux d'entrée, justifiées par devis, factures ou photos. L'usure normale due au temps (vétusté) reste à la charge du bailleur.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (Légifrance)
- Service-public.fr : état des lieux d'entrée dans un bail d'habitation
- Service-public.fr : dépôt de garantie
Ce guide donne une information générale à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : en cas de doute, l'ADIL de ton département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.