Assurances du bailleur : PNO, loyers impayés (GLI), Visale
Mis à jour le 10/10/2026 · Par l'équipe Loyski
Un bailleur fait face à trois risques : sa responsabilité si un sinistre part du logement, les loyers impayés, et un locataire non assuré. À chacun sa réponse : l'assurance PNO, puis une garantie contre les impayés, caution, Visale ou assurance GLI, qui ne se cumulent pas toutes. Voici ce qui est obligatoire, ce que chaque solution couvre et comment choisir.
Les garanties en un tableau
| Garantie | Ce qu'elle couvre | Coût pour le bailleur | Obligatoire ? |
|---|---|---|---|
| Assurance PNO | Ta responsabilité civile, les dégâts au logement vide ou loué | Prime annuelle | Oui en copropriété |
| Caution (garant) | Loyers, charges et réparations que le locataire ne paie pas | Gratuit | Non |
| Visale | Jusqu'à 36 mensualités d'impayés, dégradations jusqu'à 2 mois | Gratuit | Non |
| Assurance loyers impayés (GLI) | Impayés, souvent dégradations et frais de procédure | Environ 2 à 4 % du loyer | Non |
| Assurance habitation du locataire | Risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux | À la charge du locataire | Oui, pour le locataire |
L'assurance propriétaire non occupant (PNO)
La PNO couvre ta responsabilité civile de propriétaire (un dégât des eaux qui part de chez toi, un défaut d'entretien) et les dommages au logement quand l'assurance du locataire ne joue pas : logement vacant entre deux locataires, locataire mal assuré, sinistre dont il n'est pas responsable.
Elle est obligatoire en copropriété depuis la loi Alur, au moins pour la responsabilité civile. La prime est déductible des revenus fonciers au régime réel.
La caution : simple et gratuite
Un proche du locataire s'engage par écrit à payer à sa place. L'acte de cautionnement doit mentionner le montant du loyer et les conditions de sa révision, et la nature et l'étendue de l'engagement. Une caution solidaire peut être sollicitée dès le premier impayé, sans poursuivre d'abord le locataire. Pense à informer la caution dès qu'un impayé survient : c'est indispensable pour la suite de la procédure (voir loyer impayé).
La garantie Visale d'Action Logement
Visale est une caution gratuite accordée par Action Logement. D'après service-public.fr (fiche vérifiée en janvier 2026) :
- Locataires concernés : les jeunes de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation, et les salariés de plus de 30 ans du secteur privé sous conditions ; le locataire ne doit pas être de la famille du bailleur.
- Loyer maximum, charges comprises : 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € ou 1 365 € ailleurs selon la commune ; pour un étudiant sans justificatif de ressources, 1 000 € en Île-de-France et 840 € ailleurs.
- Couverture dans le parc privé : jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés, et les dégradations constatées au départ dans la limite de 2 mois de loyer et charges.
Le locataire demande son visa sur visale.fr avant de signer le bail ; tu acceptes ensuite le contrat de cautionnement dans ton espace bailleur. En cas d'impayé, la déclaration se fait en ligne et Action Logement te verse les sommes, puis se retourne contre le locataire.
L'assurance loyers impayés (GLI)
La GLI est un contrat d'assurance que tu souscris toi-même. Elle rembourse les loyers impayés après un délai de carence, et selon les contrats les dégradations et les frais de procédure. L'assureur impose ses conditions sur le locataire : en général un emploi stable et des revenus d'environ trois fois le loyer. Tu dois vérifier ces pièces avant de signer le bail, sinon l'indemnisation peut être refusée, et déclarer l'impayé dans le délai prévu au contrat.
Ce qu'on ne peut pas cumuler
Si tu as souscrit une assurance loyers impayés, tu ne peux pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi de 1989). Il faut donc choisir entre GLI d'un côté, caution ou Visale de l'autre. La PNO, elle, se cumule avec tout.
Comment choisir ?
- Locataire éligible à Visale (moins de 30 ans notamment) : c'est gratuit et la couverture est large. Souvent le meilleur choix.
- Locataire avec un garant solide : la caution solidaire suffit et ne coûte rien.
- Pas de garant, pas de Visale, ou tu préfères déléguer le risque : la GLI, en respectant à la lettre les conditions de l'assureur.
L'assurance habitation du locataire
Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et te remettre une attestation à la remise des clés, puis chaque année. S'il ne le fait pas, mets-le en demeure : au bout d'un mois, tu peux faire jouer la clause résolutoire, ou souscrire une assurance pour son compte et lui en répercuter le coût, majoré de 10 % au plus.
Dans Loyski, tu notes la garantie du bail (caution, Visale ou GLI) et la date de fin de l'attestation du locataire. Loyski te prévient avant l'échéance, relance le locataire, qui peut déposer sa nouvelle attestation dans son espace en ligne, et te rappelle les délais de déclaration en cas d'impayé.
Loyers suivis, quittances envoyées, révision IRL et charges au bon moment. Gratuit pour un logement.
Questions fréquentes
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est-elle obligatoire ?
Oui si le logement est en copropriété : chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Pour une maison individuelle, elle n'est pas obligatoire mais reste vivement conseillée.
Peut-on cumuler une assurance loyers impayés et une caution ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander en plus un garant, et la garantie Visale est une caution.
La garantie Visale est-elle payante ?
Non. Visale est gratuite pour le locataire comme pour le bailleur. Elle est accordée par Action Logement et couvre jusqu'à 36 mensualités d'impayés dans le parc privé, ainsi que les dégradations dans la limite de deux mois de loyer et charges.
Combien coûte une assurance loyers impayés ?
Le plus souvent entre 2 et 4 % du loyer charges comprises selon les contrats et les garanties (dégradations, protection juridique). Au régime réel, la prime est déductible des revenus fonciers.
Que faire si le locataire n'a pas d'assurance habitation ?
Mets-le en demeure de fournir son attestation. Sans réponse au bout d'un mois, tu peux soit faire jouer la clause résolutoire du bail, soit souscrire une assurance pour son compte et lui en répercuter le coût, majoré de 10 % au plus, par douzième chaque mois.
Sources
- Service-public.fr : garantie Visale
- Service-public.fr : caution du locataire dans un logement privé
- Service-public.fr : assurance habitation du locataire (risques locatifs)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 22-1 (Légifrance)
Ce guide donne une information générale à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : en cas de doute, l'ADIL de ton département renseigne gratuitement propriétaires et locataires.